Ustalanie i szacowanie ceny oraz wartości nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu w sprawie spadkowej

Ustalanie i szacowanie ceny oraz wartości nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu w sprawie spadkowej

Czynności z zakresu szacowania nieruchomości mogą wykonywać wyłącznie rzeczoznawcy majątkowi. Oznacza to, że także w postępowaniu sądowym szacowania nieruchomości może dokonywać rzeczoznawca majątkowy, któremu nadano to uprawnienie w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to także, że dokonując szacowania (wyceny) nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy powinien przestrzegać przepisów działu IV GospNierU. Wniosek ten potwierdza jednoznacznie treść art. 149 GospNierU, który stanowi, że przepisy rozdziału 1 działu IV stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie, podmiot własności i cel wyceny. Wymienione przepisy wyróżniają trzy sposoby określenia wartości nieruchomości wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Zgodnie z treścią § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) jeżeli określone nieruchomości nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcji za nieruchomości podobne na regionalnym albo też krajowym rynku nieruchomości. Nie wyklucza się także przyjmowanie odpowiednio cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. Z tego należy wyciągnąć wniosek, że brak obrotu podobnymi nieruchomościami tylko na rynku lokalnym nie stanowi wystarczającej przyczyny zastosowania wyceny nieruchomości według wartości odtworzeniowej. Dlatego poza nieruchomościami o szczególnym charakterze (np. cmentarzami, obiektami sakralnymi) oraz poza szczególnymi przepisami przewidującymi zastosowanie wartości odtworzeniowej (np. regulacje ubezpieczeniowe) podejście kosztowe, dominujące przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniem pojęcia wartości rynkowej, ma obecnie marginalne znaczenie (zwrócił na to uwagę Sąd Najwyższy wyroku z dnia 5 października 2005 r. (sygn. akt IV CK 106/2005, OSNC 2006/7-8/poz. 128).

Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy tym podejściu oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu, czyli koszt jaki musiałby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach, i koszt odtworzenia jego części składowych, czyli kwotę odpowiadającą kosztom ich odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji.

Jest oczywiste, że w zależności od tego, jakie podejście zostanie zastosowane, wartość nieruchomości będzie inna. Wprawdzie przepis art. 152 ust. 2 GospNierU przewiduje podejście mieszane, ale jego istotą jest to, że takie podejście, zawierające elementy podejść porównawczego, dochodowego lub kosztowego, stosuje się jednolicie do całej nieruchomości.

Co do zasady, według art. 154 ust. 1 GospNierU, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w infrastrukturę, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wśród wymienionych kryteriów zasadnicze znaczenie ma cel wyceny. Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27 stycznia 2010 r. (sygn. akt II CK 388/09), pomimo powszechnego charakteru przepisów o wycenie nieruchomości zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami w tym znaczeniu, że dotyczą one wszystkich nieruchomości, bez względu na przedmiot własności, a zgodnie z art. 7 GospNierU, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, to jednak nie można pomijać, że regulacja zawarta w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy służy nie zawsze tym samym celom, jakie są realizowane w postępowaniu sądowym w zależności od zgłoszonego żądania.

Zagadnienie, według jakich cen należy ustalać wartość spadku, zostało rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 26 marca 1985 r., III CZP 75/84 (OSNC 1985, Nr 10, poz. 147) Sąd Najwyższy orzekł, że obliczenie zachowku następuje na podstawie wartości spadku ustalonej według cen z daty orzekania o roszczeniach z tego tytułu. Uchwała ta została wpisana do księgi zasad prawnych i zgodnie z art. 61 § 6 i art. 62 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm. oraz art. 21 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 20 września 1984 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 924, ze zm.) wiąże wszystkie składy Sądu Najwyższego. Ten kierunek orzecznictwa jest utrwalony (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1999 r., I CKN 248/98; z dnia 25 maja 2005 r., I CK 765/04 oraz z dnia 14 marca 2008 r., IV CSK 509/07; z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 509/11). Uwzględnić należy, że tak sformułowana zasada pozostaje w zgodzie z zasadą wyrażoną w art. 316 § 1 KPC, według której sąd bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji, prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Ustalanie i szacowanie ceny oraz wartości nieruchomości, lokalu, mieszkania czy domu w sprawie spadkowej
5 (100%) 107 votes

Dodaj komentarz