Poniedziałek - Sobota9.00 - 20.00
ul. Głogowska 47a lok. 1a 60-736 Poznań
Tel.+48696293998
ZapraszamyJeżeli chcesz mieć przewagę problemy powierz najlepszym specjalistom
Twoja sprawa z zakresu prawa spadkowego jest już wystarczająco stresująca. Nie powinieneś rozbijać banku tylko po to, aby upewnić się, że jesteś chroniony

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Kodeksowe uregulowanie umowy dożywocia wskazuje na to, że jest to umowa odpłatna, konsensualna, zobowiązująca, kauzalna, przysparzająca, dwustronnie zobowiązująca i wzajemna. W zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się względem zbywcy do zapewnienia mu dożywotniego utrzymania, którego treść i zakres będą zależały od woli stron zawierających umowę. Odpłatność tej umowy wyraża się w tym, że świadczenie jednej strony umowy znajduje swój odpowiednik w świadczeniu drugiej strony. W przypadku umowy o dożywocie zbywca nieruchomości uzyskuje określone świadczenie, którego istota – najogólniej rzecz biorąc – sprowadza się do zaspokojenia jego potrzeb życiowych w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych. Nie ma przy tym znaczenia dla bytu samej umowy dożywocia, czy świadczenie nabywcy dokładnie odpowiada wartości nieruchomości.

Powyższy wniosek o odpłatnym charakterze umowy dożywocia potwierdzają również art. 913 i 914 k.c., przewidujące możliwość zamiany wszystkich lub niektórych uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień w sytuacji, gdy między dożywotnikiem a zobowiązanym wytworzą się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, oraz możliwość zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa w sytuacji, gdy zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbędzie otrzymaną nieruchomość. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że świadczenie, do którego zobowiązuje się nabywca nieruchomości na rzecz zbywcy, ma określoną wymierną wartość majątkową i ekonomiczną.

O charakterze umowy świadczy jej treść, nie zaś sposób późniejszego wykonywania. Przykładowo, okoliczności, że pozwana faktycznie do dnia śmierci matki nie wykonywała na jej rzecz świadczeń wynikających z umowy dożywocia mogły ewentualnie rodzić po stronie zbawczyni powstanie określonych roszczeń, nie powodowały natomiast konwersji umowy.

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu Poznań Warszawa adwokat radca prawny prawnik kancelaria

W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).

Błędem  jest niezgodne z rzeczywistością wyobrażenie o czynności prawnej, przy czym niezgodność ta może dotyczyć zarówno faktów, jak i prawa. Błąd w znaczeniu wady oświadczenia woli określany jest jako błąd postrzegania („widzenia”), w odróżnieniu od błędu przewidywania i wnioskowania, które należą do sfery motywacyjnej podmiotu dokonującego czynności prawnej i tworzą pobudkę pod wpływem której, wyrażone zostało oświadczenie woli uznane następnie przez oświadczającego za „błąd”, gdy okazało się, że oświadczenie nie osiągnęło zamierzonego i przewidywanego celu.

Błąd jest wadą oświadczenia woli powodującą względną nieważność czynności prawnej, czyli jej wzruszalność; możliwość uchylenia się od skutków wadliwego oświadczenia woli jest prawem podmiotowym kształtującym. Uprawniony może skorzystać z tego prawa i doprowadzić do nieważności umowy jako całości, nie może natomiast uchylić się jedynie od niektórych postanowień umowy z zamiarem pozostawienia w mocy pozostałych. Działający pod wpływem błędu nie może skutecznie dążyć do doprowadzenia przez takie oświadczenie do obowiązywania czynności prawnej takiej treści, jakiej życzyłby sobie, gdyby błędu nie popełnił. Wadą oświadczenia woli w prawie cywilnym nie jest jakakolwiek, w potocznym rozumieniu, nieprawidłowość woli czy jej uzewnętrznienie, lecz tylko taka, którą za wadę uznaje ustawa. Możliwość skorzystania z uprawnienia do uchylenia się od skutków prawnych wadliwego oświadczenia zależy wyłącznie od decyzji składającego to oświadczenie, druga strona nie może przeszkodzić powstaniu skutków uchylenia ani też zapobiec unieważnieniu czynności prawnej. Jeżeli jednak druga strona trwa przy stanowisku, że uchylenie się jest bezpodstawne, wówczas możliwe jest rozstrzygnięcie przez sąd, czy było ono uzasadnione.

Niedbalstwo strony umowy nie jest okolicznością wykluczającą złożenie przez nią oświadczenia woli pod wpływem błędu. Błąd co do treści czynności prawnej może być wręcz bezpośrednim rezultatem niedbalstwa podmiotu składającego oświadczenie woli.

Okoliczność, że jedna ze stron – w wyniku podstępnego działania noszącego znamiona przestępstwa oszustwa – wywołała u drugiej strony mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie rzeczy i w ten sposób skłoniła ją do zawarcia umowy, nie oznacza, że umowa jest z tej przyczyny bezwzględnie nieważne. Dla drugiej strony, będącej ofiarą podstępu, powstaje w takim wypadku prawo podmiotowe kształtujące, na podstawie którego może doprowadzić do wzruszenia, czyli unieważnienia zawartej umowy. 

Występowanie mylnego wyobrażenia o otaczającej rzeczywistości jest faktem, którego istnienie w chwili składania oświadczenia woli może być wykazywane wszelkimi środkami. W wypadku, gdy chodzi o okoliczność z natury rzeczy subiektywną i pojawiającą się w świadomości strony, uprawnione jest wnioskowanie o jej występowaniu lub też jej braku na podstawie całokształtu okoliczności sprawy przy wzięciu pod uwagę również osobowości samej strony, poziomu jej wykształcenia i znajomości problematyki, której przedsiębrana czynność dotyczy.

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu Poznań Warszawa adwokat radca prawny prawnik kancelaria

Błąd jest to, ujmując w uproszczeniu, posiadające znaczny stopień pewności mylne wyobrażenie o istniejącym stanie rzeczy. Na to więc, aby można było stwierdzić, że składający oświadczenie woli znajdował się w błędzie, musi być pewne, iż między jego wyobrażeniem a rzeczywistym stanem rzeczy istnieje różnica. Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 grudnia 1999 r. II CKN 1037/99

Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.

Aby przyjąć, że zachodzi podstęp prawnie istotny muszą być spełnione kumulatywnie dwie przesłanki:

a) podstępne, a więc celowe i umyślne działanie autora podstępu skierowane na wywołanie błędu u innej osoby,

b) złożenie przez tę osobę, pod wpływem błędu oświadczenia woli.

Charakter samego błędu nie ma decydującego znaczenia.

Podstęp  to działanie świadome i umyślne w celu nakłonienia określonej osoby do złożenia oświadczenia woli. A zatem przy podstępie mylne wyobrażenie o rzeczywistym stanie rzeczy spowodowane jest nagannym działaniem innej osoby, która interweniuje w sposób niedopuszczalny w decyzyjny proces oświadczającego. Autor podstępu musi działać celowo. Chodzi o rozmyślność ukierunkowaną na wywołanie takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u innej osoby (kontrahenta), który byłby zdolny skłonić ją do dokonania określonej czynności prawnej. Podstęp zakłada celowe, umyślne działanie sprawcy skierowane na wywołanie takiego niezgodnego z prawdą obrazu rzeczywistości u osoby, na wolę której oddziałuje, by zdolny on był do nakłonienia jej do złożenia oświadczenia woli określonej treści.  Przy konstrukcji podstępu zawsze zakłada się świadome i umyślne działanie, zakłócające proces decyzyjny u innej osoby. Sąd  powinien poddać szczegółowej analizie cały proces negocjacyjny, który doprowadził strony do zawarcia umowy.

Działanie podstępne jest zawsze – niezależnie od pobudek i skutków działania sprawcy – etycznie naganne. Zmierza ono bowiem do zakłócenia procesu decyzyjnego innej osoby i doprowadzenia jej na podstawie zasugerowanych fałszywych przesłanek rozumowania do złożenia określonego oświadczenia woli. Użyte środki, gradacja winy czy złej woli osoby działającej podstępnie nie mają znaczenia prawnego. Liczy się tylko samo wprowadzenie w błąd, będące bezprawiem cywilnym. Podstępu nie ekskulpuje lekkomyślność i łatwowierność ofiary.

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

Pozwem, wniesionym przeciwko córce D.S., R.B. wniosła o ustalenie nieważności umowy dożywocia w której w zamian za dostarczenie pomocy, w tym środków utrzymania, powódka przeniosła na rzecz pozwanej własność lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w W. przy ul. (…), pozwana zaś zobowiązała się do realizacji obowiązków określonych w umowie, w której na rzecz powódki została także ustanowiona dożywotnia i nieodpłatna służebność mieszkania. Powódka żądała nakazania pozwanej jego wydania, w uzasadnieniu pozwu powoływała się na nieważność tej umowy, twierdziła, że jej zawarcie naruszało zasady współżycia społecznego, było ponadto pozorne, pozwana nie miała bowiem zamiaru, ani też możliwości realizacji obowiązków umownych na rzecz powódki, w szczególności z powodu zamieszkiwania od lat w Wielkiej Brytanii, chodziło natomiast o zwolnienie córki D.S. z obowiązku zapłaty zachowku należnego drugiej córce powódki Z.M., przed zawarciem powołanej umowy, powódka sporządziła bowiem testament, w treści którego do spadku powołała tylko pozwaną. Żądanie pozwu zostało ponadto oparte na okoliczności uchylenia się przez powódkę, aktem notarialnym od skutków oświadczenia złożonego przy zawarciu umowy dożywocia z powodu działania przez powódkę pod wpływem błędu co do rodzaju zawieranej umowy oraz jej skutków, jak również pod wpływem groźby ze strony pozwanej córki. Powódka powoływała się także na brak świadomości przy zawieraniu umowy, w toku postępowania wycofała jednak wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego psychiatry.

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu Poznań Warszawa adwokat radca prawny prawnik kancelaria

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, zaprzeczała okolicznościom podanym na jego uzasadnienie, twierdziła, że powódka zmieniła zdanie pod naciskiem Z.M. oraz jej rodziny w sytuacji, gdy przez zawarciem umowy utrzymywała bliskie relacje z pozwaną, była ponadto w pełni świadoma skutków umowy dożywocia, zawierając którą nie działała pod wpływem groźby ze strony pozwanej, nie pozostawała ponadto w błędzie dotyczącym rodzaju zawieranej umowy oraz jej skutków prawnych.

Wyrokiem Sąd Okręgowy oddalił powództwo, nie obciążył powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozwaną i przejął na rachunek Skarbu Państwa nieuiszczoną opłatę od pozwu. Na podstawie zeznań świadków, przesłuchania stron oraz dokumentów złożonych przez strony, Sąd Okręgowy ustalił liczne okoliczności dotyczące zamieszkiwała pozwanej, od ponad 35 lat, w Wielkiej Brytanii z najbliższą rodziną, wskazał, że emigracja D.S. nie była przeszkodą do utrzymywania przez powódkę bardzo dobrych relacji z pozwaną i utrzymywania częstych kontraktów telefonicznych, które były przeplatane przyjazdami pozwanej do Polski oraz pobytami powódki w Wielkiej Brytanii, ustalił ponadto, że za środki pozwanej, w latach 80 – tych, powódka wykupiła wskazane mieszkanie, nie utrzymywała natomiast tak bardzo intensywnych kontaktów ze Z.M. i jej najbliższą rodziną. Ponadto Sąd Okręgowy ustalił, że w testamencie notarialnym, powódka do spadku po sobie powołała tylko pozwaną wyjechała z D.S. do sanatorium w B., podczas tego pobytu zadeklarowała gotowość przekazania pozwanej mieszkania, nie chciała bowiem, aby przypadło ono także na rzecz Z.M., z postawy której powódka była niezadowolona. Sąd Okręgowy ustali, że projekt umowy został przygotowany jeszcze przed światami Bożego Narodzenia, powódka zapoznała się z treścią planowanej umowy dożywocia, do jej podpisania doszło natomiast przed notariuszem M.P.

Według Sądu Okręgowego, pozwana wielokrotnie zapoznawała matkę z treścią tej umowy, jej znaczenie zostało ponadto przedstawione przez notariusza bezpośrednio przed podpisaniem aktu notarialnego, w którym powódka przeniosła na pozwaną własność lokalu nr (…) przy ul. (…) w W., pozwana natomiast ustanowiła na rzecz matki dożywotnią i nieodpłatną służebność zamieszkiwania w tym lokalu, zobowiązała się ponadto do zapewnienia powódce dożywotniego utrzymania, w tym przyjęcia jako domownika, dostarczania wyżywienia oraz ubrania, zapewnienia pomocy i pielęgnacji w chorobie oraz urządzenia pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwana udzieliła powódce upoważnienia do prowadzenia spraw związanych z lokalem, z którego powódka mogła korzystać bez stałej pomocy osób trzecich, mimo wieku, była bowiem w stanie samodzielnie zaspokajać swoje potrzeby życiowe, nie chciała ponadto, aby pozwana rezygnowała z pracy oraz by przeprowadziła się do Polski, chociaż wiedziała, jak ustalił Sąd Okręgowy, że D.S. jest na to gotowa oraz w przyszłości pozwana zamierza wrócić do W.

Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że podczas wizyty u matki Z.M. zauważyła korespondencję sądową adresowaną do siostry, która w połowie marca przyleciała do W., przelała na konto 9.612,38 zł na opłaty za mieszkanie oraz udzieliła matce upoważnienia, udała się ponadto z matką na zebranie wspólnoty, jednakże po wyjeździe pozwanej do Wielkiej Brytanii, powódka, pod wpływem córki Z.M., wspieranej przez męża i syna, zmieniła całkowicie nastawienie do pozwanej, nie odbierała od niej telefonów oraz wymieniła zamki w drzwiach zajmowanego mieszkania. Rozmowa telefoniczne między siostrami, jak ustalił Sąd Okręgowy, przerodziła się w kłótnię i zerwania kontaktów między córkami powódki, która namówiona przez Z.M., w akcie notarialnym złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego przy zawarciu umowy dożywocia z przyczyn podanych w uzasadnieniu pozwu, z którym wystąpiła w rozpoznawanej sprawie i do końca postępowania przed Sądem Okręgowym nie zmieniła negatywnego nastawienia do pozwanej córki.

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu

Oceniając znaczenie ustalonych okoliczności, Sąd Okręgowy omawiał w dalszej części uzasadnienie różne podstawy prawne, na które powoływała się powódka w tej sprawie, i doszedł do wniosku, że żadna z nich nie przemawia za zasadnością powództwa o ustalenie nieważności umowy dożywocia oraz o nakazanie wydania pozwanej mieszkania określonego w jej treści. W szczególności Sąd Okręgowy nie dopatrzył się w treści tej umowy i w okolicznościach jej zawarcia sprzeczności umowy z zasadami współżycia społecznego, nie znalazł także podstaw do uznania, że była to pozorna czynność prawna, mająca na celu wyłączenie mieszkania nr (…) przy ul. (…) spod masy spadkowej stanowiącej podstawę ustalenia wysokości zachowku, który pozwana miałaby obowiązek wypłacić siostrze po śmierci matki jako jedyny jej spadkobierca. Sąd Okręgowy wskazał, omawiając szczegółowo okoliczności, które poprzedzały zawarcie przez strony spornej umowy dożywocia, że jej treść była powódce dobrze znana i była akceptowana, jak również że zamiarem córki był wywiązanie się z obowiązków określonych powołaną umową, przeszkodą była natomiast zmiana nastawienia powódki, która odmawiała przyjęcia pomocy od pozwanej, usiłowała bezskutecznie uchylić się do skutków oświadczenia woli złożonego w akcie notarialnym i nawet w toku sprawy nie zmieniła negatywnego nastawienia do pozwanej.

Sąd Okręgowy wykluczył tym samym, aby podpisując umowę, powódka działa pod wpływem błędu, w pełni zdawała sobie bowiem sprawę z rodzaju oraz skutków zawieranej umowy, zwłaszcza że jeszcze przyjęła upoważnienie od córki dotyczące dalszego zajmowania się tym mieszkaniem, w tym uiszczania opłat ze środków przekazanych przez pozwaną, obok której uczestniczyła w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, zmieniła natomiast zdanie pod wpływem Z.M., za podpowiedzią oraz przy pomocy której złożyła, aktem notarialnym oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy dożywocia. Omawiając treść art. 84 KC na tle okoliczności tej sprawy, Sąd Okręgowy nie dopatrzył się także podstaw do uznania, że zawierając umową dożywocia z pozwaną, powódka była pod wpływem błędu wywołanego przez córkę albo by pozwana wiedziała o błędzie lub z łatwością mogła go zauważyć, zwłaszcza że Sąd Okręgowy stwierdził rozbieżności w zeznaniach wnuka powódki R.M. i notariusza J.O. dotyczących okoliczności, w których powódka miała się dowiedzieć o nabyciu przez pozwaną własność mieszkania, które miała otrzymać po śmierci powódki.

Unieważnienie i podważenie umowy dożywocia mieszkania, domu, nieruchomości czy lokalu Poznań Warszawa adwokat radca prawny prawnik kancelaria

W końcowej części uzasadnienia Sąd Okręgowy wskazał, że żądanie dotyczące nakazania pozwanej wydania lokalu podlegałoby oddaleniu także z tego powodu, że sporne mieszkanie pozostaje we władaniu powódki, która w dalszym ciągu korzysta ze służebności ustanowionej umową dożycia. Nie dostrzegając podstaw do uznania jej nieważności, Sąd Okręgowy oddalił powództwo w całości, wskazał ponadto, że pogorszone relacje pomiędzy stronami mogłyby mieść znaczenie przy ocenie zasadności powództwa o rozwiązanie umowy dożywocia, podstawę wniesienia którego stanowi art. 913 KC. Doszukują się natomiast szczególnych okoliczności związanych z bliskimi relacjami między stronami, na podstawie art. 102 KPC, Sąd Okręgowy odstąpił od obciążenia powódki kosztami procesu poniesionymi przez pozwaną i przejął na rachunek Skarbu Państwa nieuiszczoną opłatę od pozwu. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie – I Wydział Cywilny z dnia 11 grudnia 2013 r. I ACa 1125/13

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Adwokat Mateusz Ziębaczewski

Mateusz Ziębaczewski to doświadczony adwokat i jedyny w swoim rodzaju specjalista od prawa spadkowego w Polsce. Swoją wiedzą i umiejętnościami służy klientom, pomagając im w najbardziej skomplikowanych sprawach spadkowych. Z naszą kancelarią współpracują najbardziej znani profesorowie, doktorzy prawa oraz byli ministrowie, gdyż cenią jakość, pewność i bezpieczeństwo jakie oferujemy.

email telefon LinkedIn

Zobacz pozostałe wpisy autora

Kancelaria Prawa Spadkowego w Poznaniu