Poniedziałek - Sobota9.00 - 20.00
ul. Głogowska 47a lok. 1a 60-736 Poznań
Tel.+48696293998
ZapraszamyJeżeli chcesz mieć przewagę problemy powierz najlepszym specjalistom
Twoja sprawa z zakresu prawa spadkowego jest już wystarczająco stresująca. Nie powinieneś rozbijać banku tylko po to, aby upewnić się, że jesteś chroniony

Jak ustalić cenę i wartość mieszkania, domu czy nieruchomości w sprawie o zachowek

Zgodnie z art. 991 § 1 KC „zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadł przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek)”.

Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia. Art. 1000 § 1 KC stanowi zaś, iż jeżeli uprawniony nie może otrzymać należnego mu zachowku od spadkobiercy lub osoby, na której rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, może on żądać od osoby która otrzymała od spadkodawcy darowiznę doliczoną do spadku, sumy pieniężnej potrzebnej do uzupełnienia zachowku.

Jak ustalić cenę i wartość mieszkania, domu czy nieruchomości w sprawie o zachowek Poznań

Obliczenie wartości spadku dla potrzeb ustalenia zachowku odbywa się według zasad unormowanych w art. 922 KC i art. 993 – 995 KC, a jego efektem jest ustalenie czystej wartości spadku (substratu zachowku). Czysta wartość spadku stanowi różnicę między stanem czynnym spadku, czyli wartością wszystkich praw należących do spadku, według ich stanu z chwili otwarcia spadku i cen z chwili orzekania o zachowku, a stanem biernym spadku, czyli sumą długów spadkowych. Istotne są regulacje zamieszczone w art. 993 – 995 KC, precyzujące sposób ustalania stanu czynnego i stanu biernego spadku – do aktywów spadku zalicza się darowizny i zapisy windykacyjne dokonane przez spadkodawcę, natomiast do pasywów spadku nie zalicza się zapisów zwykłych i poleceń. Oznacza to, że substrat zachowku równa się czystej wartości spadku oraz wartości darowizn. Przy braku majątku spadkowego podstawę obliczenia zachowku stanowi suma darowizn (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1964 roku I CR 691/62).

Stosownie do art. 993 KC przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny. Art. 994 § 1 KC stanowi zaś, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od chwili otwarcia spadku, na rzecz osób nie będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Istotne jest, że wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku (art. 995 § 1 KC).

Zasady określania wartości rynkowej nieruchomości uregulowane zostały w ustawie z dnia 29.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Reguły te przedstawiają się następująco:

– wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych – art. 151 ust. 1 ugn,

– wartość nieruchomości określa się w pierwszej kolejności przy zastosowaniu podejścia porównawczego,

Jak ustalić cenę i wartość mieszkania, domu czy nieruchomości w sprawie o zachowek Poznań

– podejście porównawcze polega na założeniu, że wartość rynkowa odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu; podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej – art. 152 ust. 1 i 153 ust. 1 ugn,

– wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – art. 154 ust. 1 ugn,

– w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości – art. 154 ust. 2 i 3,

– rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego – art. 156 ust. 1 ugn,

– określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, czynszów oraz warunków zawarcia transakcji – § 3 ust. 2 rozp.,

– przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen – § 4 ust. 1 rozp.,

– w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku – § 4 ust. 2 rozp.,

– przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tej nieruchomości; wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości – § 4 ust. 4 rozp.

W przypadku jakichkolwiek pytań bądź wątpliwości, pozostajemy do Państwa dyspozycji. Prosimy przejść do zakładki kontakt.

Z wyrazami szacunku.

Adwokat Mateusz Ziębaczewski

Mateusz Ziębaczewski to doświadczony adwokat i jedyny w swoim rodzaju specjalista od prawa spadkowego w Polsce. Swoją wiedzą i umiejętnościami służy klientom, pomagając im w najbardziej skomplikowanych sprawach spadkowych. Z naszą kancelarią współpracują najbardziej znani profesorowie, doktorzy prawa oraz byli ministrowie, gdyż cenią jakość, pewność i bezpieczeństwo jakie oferujemy.

email telefon LinkedIn

Zobacz pozostałe wpisy autora

Kancelaria Prawa Spadkowego w Poznaniu