Jak podważyć i unieważnić umowę sprzedaży mieszkania, domu czy nieruchomości po to, by nie płacić zachowku albo nie dziedziczyć

Jak podważyć i unieważnić umowę sprzedaży mieszkania, domu czy nieruchomości po to, by nie płacić zachowku albo nie dziedziczyć

Zgodnie z art. 83 § 1 KC nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Przy tym z § 2 powyższego artykułu wynika, iż pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.

Należy podkreślić, że zdanie pierwsze art. 83 § 1 KC zawiera swego rodzaju definicję czynności prawnej pozornej. Została ona scharakteryzowana przez wskazanie jej trzech elementów:

1) oświadczenie musi być złożone tylko dla pozoru;

2) oświadczenie musi być złożone drugiej stronie;

3) adresat oświadczenia woli musi zgadzać się na dokonanie czynności prawnej jedynie dla pozoru.

Wskazane elementy muszą wystąpić łącznie - brak któregokolwiek z nich nie pozwala na uznanie czynności prawnej za dokonaną jedynie dla pozoru. Oświadczenie złożone dla pozoru to czynność symulowana, polegająca na tym że:

1) dokonaniu czynności prawnej towarzyszy próba wywołania u osób trzecich przeświadczenia, że zamiarem stron tej czynności jest wywołanie skutków prawnych objętych treścią ich oświadczeń woli (np. wobec naczelnika urzędu skarbowego czy notariusza strony pozorują zbycie prawa, podejmując - w razie potrzeby - pewne czynności, mimo że w rzeczywistości ich wolą jest wyeliminowanie skutków tej czynności prawnej);

2) między stronami musi istnieć tajne porozumienie, że te oświadczenia woli nie mają wywołać zwykłych skutków prawnych (porozumienie co do tego, że zamiar wyrażony w oświadczeniach woli nie istnieje lub że zamiar ten jest inny niż ujawniony) (Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, LexisNexis 2014).

Pozorność oświadczenia woli została potraktowana przez ustawodawcę jako wada oświadczenia woli. Jest to jednak wada szczególnego rodzaju, bo dotycząca oświadczenia złożonego świadomie i swobodnie dla pozoru drugiej stronie, która o takim charakterze oświadczenia wie i na to się zgadza. Wobec tego zatajenie pozorności przed adresatem oświadczenia, czyli ukrycie braku zamiaru wywołania określonych skutków prawnych (reservatio mentalis) nie pozbawia oświadczenia woli skuteczności (wyrok SN z 8 czerwca 1971 r., II CR 250/71, LexisNexis nr 318780). W wyroku z 25 lutego 1998 r., II CKN 816/97 (LexisNexis nr 348440), Sąd Najwyższy uznał, że nieważność czynności prawnej z powodu pozorności oświadczenia woli może być stwierdzona tylko wówczas, gdy brak zamiaru wywołania skutków prawnych został przejawiony wobec drugiej strony otwarcie, tak że miała ona pełną świadomość co do pozorności złożonego wobec niej oświadczenia woli i co do rzeczywistej woli jej kontrahenta, i w pełni się z tym zgadzała. „Drugą stroną”, na przykład, jest adresat oświadczenia, którym jest równorzędny podmiot danej czynności prawnej; nie jest natomiast drugą stroną przedstawiciel ustawowy, który wyraża zgodę na rozporządzenie prawem przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych ( art. 17), sąd lub organ administracji rządowej, wobec którego składa się określone oświadczenia woli, np. urzędnik stanu cywilnego. Przy czynnościach prawnych jednostronnych nie ma w ogóle drugiej strony, dlatego np. uznanie dziecka za zgodą matki dla pozoru nie uzasadnia unieważnienia uznania.

Czynność prawna pozorna jest dotknięta nieważnością bezwzględną i nie wywołuje żadnych skutków prawnych od początku (ex tunc). Ewentualne orzeczenie sądu ma zawsze charakter deklaratoryjny. Żądanie ustalenia pozorności, podobnie jak zarzut pozorności, nie ulega przedawnieniu (Ciszewski Jerzy (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, LexisNexis 2014).

Należy zaznaczyć, iż strony nie mają pełnej swobody w określaniu czy dokonują czynności prawnej odpłatnej czy pod tytułem darmym. Zarówno doktryna, jak i judykatura przyjmuje, iż z czynnością odpłatną mamy odczynienia wtedy, gdy świadczenia jednej strony są ekwiwalentem świadczenia drugiej strony czynności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 listopada 2012 roku w sprawie sygn. akt V CSK 542/11 „(…) w literaturze i w judykaturze trafnie podniesiono, że we wszystkich przypadkach, gdy ochrona pewnych praw czy interesów uzależniona jest od nieodpłatnego charakteru dokonanej czynności, przyjęcie formalnego kryterium odpłatności czyniłoby tą ochronę iluzoryczną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2002 r., III CKN 1312/00). Na gruncie tego unormowania ocena, czy doszło do czynności odpłatnej, czy nieodpłatnej powinna być dokonana nie w oparciu o kryterium formalne, lecz materialne. Należy dokonać oceny merytorycznej a więc porównać wartość obu świadczeń i w sytuacji rażącej ich dysproporcji przyjąć nieodpłatny charakter dokonanej czynności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 maja 2005 r., V CK 559/04)”.

Sprawa sądowa opracowana przez Kancelarię

Powód podniósł, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej (...) jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż czynność prawna będąca podstawą ujawnienia w niej nowego właściciela – A. M. – jest nieważna z powodu jej sporządzenia dla pozoru. Z ustalonego powyżej stanu faktycznego wynika, iż strony umowy sporządzonej zamierzali wywołać u osób trzecich przekonanie, iż powód W. W. sprzedał dla pozwanej A. M. gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni (...) ha za cenę 10.000 tysięcy złotych. Złożone przez powoda oświadczenie woli o sprzedaży nieruchomości jest pozorne. Świadczy o tym cena za jaką powód miał rzekomo sprzedać swoje gospodarstwo rolne.

Należy zauważyć, iż sprzedane gospodarstwo rolne powoda zawiera działkę siedliskową zabudowaną domem mieszkalnym. Zgodnie z treścią aktu notarialnego wartość samego domu wynosiła 3.000 zł, podczas gdy pozwana otrzymała od powoda rok po sporządzeniu umowy sprzedaży pokwitowanie, iż na zakup materiałów do remontu domu wydała około 11.300 zł. Pozwana w odpowiedzi na pozew przyznała, iż powód nie chciał pozostawić żadnego majątku w spadku dla swojego syna. Pozwana miała zatem interes prawny w tym, aby zawrzeć pozorną umowę sprzedaży, gdyż darowizna całego majątku powoda na rzecz osoby trzeciej – pozwanej – powodowałaby ewentualną odpowiedzialność pozwanej z tytułu roszczeń spadkobierców powoda o zachowek. W tym zakresie Sąd nie dał wiary zeznaniom pozwanej, która w skazywała, iż nie wiedziała o tym, że powód ma syna, i dowiedziała się od obcych osób przed zawarciem aktu notarialnego, nie wskazując tych osób.

Wartość rynkowa nieruchomości wskazanej w opinii biegłego według stanu i cen z chwili zawarcia przez strony umowy sprzedaży w porównaniu z ceną wskazaną w treści umowy sprzedaży stanowi ośmiokrotność tej ostatniej. Zaniżenie ceny w akcie notarialnym jest rażące i niczym nieuzasadnione. Twierdzenia, iż powód sprzedawał za tyle ile chciał również nie mogą zasługiwać na przyjęcie, gdyż w takiej sytuacji strony mogły zawrzeć umowę sprzedaży części nieruchomości za ustaloną cenę, zaś resztę powód mógł darować pozwanej.

Stwierdzenie pozorności czynności prawnej skutkuje jej nieważnością od początku zawarcia umowy pozornej, zatem relacje między stronami procesu po jej zawarciu nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i ich ocena został pominięta przez Sąd rozpoznający sprawę.

Mając na uwadze powyższe Sąd uzgodnił treść księgi wieczystej KW Nr (...) prowadzonej w Sądzie Rejonowym w Radzyniu Podlaskim IV Wydziale Ksiąg Wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreślił w dziale II księgi wieczystej A. M. córkę M. i B. P. (...) i wpisał jako właściciela W. W. syna H. i J. P. (...).Wyrok Sądu Rejonowego w Radzyniu Podlaskim - I Wydział Cywilny z dnia 6 marca 2020 r. I C 78/18

Dodaj komentarz